Plánujete prodej či koupi pozemku? Zjistěte, co ovlivňuje cenu půdy

Co všechno hraje roli při stanovení tržní ceny zemědělské půdy? Bonita, velikost pozemku, pachtovní smlouvy… a mnoho dalších faktorů. Bez znalosti těchto aspektů riskujete, že svou půdu prodáte nebo koupíte pod cenou. Přečtěte si náš článek a získejte maximum informací pro správné rozhodnutí.

Zvažujete investici do zemědělské půdy? Nebo chcete lépe porozumět tomu, co určuje její hodnotu? Připravili jsme pro vás přehled důležitých faktorů, které ovlivňují tržní cenu půdy v České republice. V Investujdopole se na tuto oblast specializujeme více než 20 let a víme, že pro správné rozhodnutí je důležité mít jasný přehled o všech aspektech.

1) Bonita půdy

Důležitým faktorem ovlivňujícím tržní hodnotu půdy je její bonita neboli kvalita. V České republice se bonita půdy hodnotí pomocí systému bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ). Každý pozemek má přiřazený pětimístný číselný kód, který najdete na listu vlastnictví v části F.

V kódu se jednotlivé číslice čtou zleva doprava, přičemž každá z nich má specifický význam: 1) První číslice: Určuje klimatický region (0–9), přičemž nižší čísla označují teplejší a sušší oblasti, zatímco vyšší čísla odkazují na chladnější a vlhčí regiony. 2) Druhá a třetí číslice: Označují hlavní půdní jednotku (01–78). 3) Čtvrtá číslice: Kombinuje sklonitost terénu a expozici ke světovým stranám (0–9). 4) Pátá číslice: Vyjadřuje hloubku půdy a skeletovitost půdního profilu (0–9).

Například kód 4.30.11 lze interpretovat takto:

• 4: Klimatický region – označuje mírné podmínky, které nejsou extrémně suché ani chladné – to je vhodné pro zemědělství.
• 30: Hlavní půdní jednotka – určuje konkrétní kvalitu půdy; kód 30 naznačuje střední úrodnost.
• 1: Sklonitost a expozice – značí rovinný nebo mírně svažitý terén, což je obecně výhodné pro zemědělské činnosti.
• 1: Hloubka a skeletovitost půdy – označuje hlubokou půdu bez výrazné skeletovitost, ideální pro zemědělské využití.

Úřední ceny půdy stanovené vyhláškami Ministerstva zemědělství slouží jako orientační hodnoty pro daňové účely a odrážejí kvalitu půdy v konkrétních katastrálních územích. Tyto ceny se pohybují od přibližně 1 Kč/m² pro půdy nejnižší kvality až po zhruba 19 Kč/m² pro nejkvalitnější půdy.

Je však důležité poznamenat, že tržní cena zemědělské půdy bývá obvykle několikanásobně vyšší než úřední cena. V roce 2024 se tržní cena zemědělské půdy v České republice pohybovala nejčastěji v rozmezí 15–45 Kč/m², přičemž ve velmi kvalitních lokalitách s nejproduktivnější ornou půdou mohla cena přesáhnout i 50 Kč/m².

Příklad pro lepší pochopení: Představte si dva pozemky o stejné rozloze 1 hektar (10 000 m²):

Pozemek A: Nachází se v oblasti s vysokou bonitou, úrodnou půdou a příznivými klimatickými podmínkami. Kód BPEJ by mohl být například 2.20.10:

• 2: Teplý klimatický region s vhodnými podmínkami pro zemědělství.
• 20: Hlavní půdní jednotka naznačující kvalitní a úrodnou půdu.
• 1: Rovinný nebo mírně svažitý terén s příznivou expozicí.
• 0: Velmi hluboká půda bez skeletovitosti, ideální pro intenzivní zemědělství.

Úřední cenu stanovili na 19 Kč/m², ale tržní cena může dosahovat až 50 Kč/m². Celková tržní hodnota pozemku by tedy mohla dosáhnout až 500 000 Kč.

Pozemek B: Leží v oblasti s nízkou bonitou, méně úrodnou půdou a nepříznivými podmínkami. Úřední cena je 1 Kč/m², tržní cena kolem 15 Kč/m². Celková tržní hodnota pozemku by tak mohla být až 150 000 Kč. Kód BPEJ by mohl být 9.78.35, kdy:

• 9: Chladný klimatický region s nepříznivými podmínkami.
• 78: Hlavní půdní jednotka označující méně kvalitní půdu s omezenou úrodností.
• 3: Svažitý terén se zhoršenou expozicí.
• 5: Mělká půda se střední skeletovitostí, což omezuje zemědělské využití.

Úřední cena je 1 Kč/m², tržní cena kolem 15 Kč/m². Celková tržní hodnota pozemku by tak mohla být až 150 000 Kč. Tento příklad ukazuje, jak kvalita půdy ovlivňuje tržní hodnotu zemědělských pozemků.

Tip: Odhad ceny pozemku je zásadní. Víte, jak na něj?

2) Druh pozemku

Druh pozemku taktéž výrazně ovlivňuje jeho tržní hodnotu. V České republice má orná půda ve srovnání s trvalými travními porosty (louky, pastviny) téměř vždy vyšší cenu, a to i ve stejné lokalitě. Rozdíl v ceně se nejčastěji pohybuje mezi 20–30 %, což znamená, že orná půda bývá až o třetinu dražší než trvalé travní porosty.

Druhy pozemků v České republice

V České republice rozlišujeme několik základních druhů zemědělských pozemků, přičemž každý z nich má odlišný potenciál využití i tržní hodnotu. Mezi nejčastější druhy patří:

• Orná půda Nejvýše hodnocená díky možnosti intenzivního zemědělského využití. Vhodná pro pěstování široké škály plodin, což zvyšuje její ekonomický potenciál.
• Trvalé travní porosty (louky a pastviny) Vhodné pro pastvu dobytka nebo sečení sena. Ekonomický potenciál je nižší, protože vyžadují méně intenzivní zemědělskou činnost.
• Zahrady a ovocné sady Často menší pozemky, využívané pro pěstování ovocných stromů nebo zahradničení. Hodnota závisí na lokalitě a přístupnosti, ceny mohou být výrazně vyšší v blízkosti obcí.
• Lesní půda Určená k lesnické činnosti, její hodnota souvisí s kvalitou dřeva a stáří porostu.
• Vodní plochy Specifický typ půdy s minimální hodnotou pro zemědělství, ale může mít význam v kontextu rekreačního využití.

Fakt: V roce 2023 se průměrné tržní ceny zemědělské půdy v ČR zvýšily o 2,9 % na úroveň 343 725 Kč/ha. Orná půda se prodávala za ceny o 23 % vyšší než trvalé travní porosty – to představuje menší rozdíl než v předchozích letech.

V některých lokalitách a u specifických pozemků nicméně může být tento cenový rozdíl zanedbatelný. Faktory jako kvalita půdy, přístupnost, velikost pozemku a aktuální poptávka ovlivňují konečnou cenu, takže v určitých případech mívají trvalé travní porosty srovnatelnou hodnotu s ornou půdou. Při zvažování koupě či prodeje zemědělské půdy je tedy důležité posoudit nejen druh pozemku, ale i další aspekty, které ovlivňují jeho hodnotu a potenciální výnosnost.

Praktický příklad: Představte si, že vlastníte dva hektarové pozemky ve stejné oblasti:

• Orná půda: Tržní cena se pohybuje mezi 24 a 32 Kč/m², což znamená, že za hektar (10 000 m²) můžete obdržet 240 000 až 320 000 Kč.
• Trvalý travní porost: Cena je nižší, obvykle mezi 20 a 30 Kč/m², tedy 200 000 až 300 000 Kč za hektar.

Tento rozdíl v ceně odráží vyšší produktivitu a ekonomický potenciál orné půdy ve srovnání s trvalými travními porosty. Jaké faktory zohlednit u jednotlivých druhů? Každý druh pozemku je unikátní, a proto byste ho měli posuzovat individuálně. Například:

• U orné půdy je důležitá kvalita půdy (bonita) a přístupnost.
• U trvalých travních porostů hraje roli zejména aktuální využití (pastva vs. ladem ležící půda).
• U zahrad a ovocných sadů jsou zásadní lokalita a možnost přeměny na stavební pozemek.

Tip: Přečtěte si, proč je výhodné investovat do zemědělské půdy v ČR?

3) Vlastnické vztahy

Spoluvlastnictví často snižuje hodnotu půdy kvůli komplikacím při prodeji. Ve srovnání s pozemkem, který má jednoho vlastníka, se totiž spoluvlastnický podíl často prodává za nižší cenu, než by odpovídalo jeho podílu na celkové hodnotě nemovitosti.

Praktický příklad: Představte si hektarový pozemek s tržní hodnotou 300 000 Kč. Pokud vlastníte polovinu tohoto pozemku, teoretická hodnota vašeho podílu by byla 150 000 Kč. Vzhledem k nižší atraktivitě spoluvlastnických podílů ale může být reálná prodejní cena třeba jen 120 000 Kč.

Tip: Pokud zvažujete prodej spoluvlastnického podílu, určitě stojí za to poradit se s odborníky. Ti vám pomohou nejen odhadnout reálnou tržní cenu, ale také navrhnou, jak celý proces zvládnout co nejvýhodněji.

4) Lokalita, poloha pozemku

Oblasti v blízkosti velkých měst, jako je Praha nebo krajská města, jsou pro kupující atraktivnější, což zvyšuje poptávku a následně i cenu půdy. I při srovnatelné kvalitě půdy může být cena v těchto oblastech vyšší díky lepší dopravní dostupnosti, infrastruktuře a potenciálu pro budoucí rozvoj.

Poloha pozemků a přístup rovněž ovlivňují jejich tržní hodnotu. Pozemky s přímým přístupem z hlavní asfaltové silnice nebo v těsné blízkosti obce mají vyšší cenu než ty, které jsou hůře dostupné nebo nemají vlastní přístupovou cestu. Dostupnost ovlivňuje nejen logistiku zemědělských prací, ale také atraktivitu pozemku pro potenciální investory.

Fakt: Pozemky nacházející se v méně zemědělsky rozvinutých oblastech nebo v pohraničních regionech mívají až o 40 % nižší cenu ve srovnání s úrodnějšími oblastmi. Například v okresech Tachov, Cheb a Domažlice zaznamenali v roce 2023 nižší tržní ceny půdy – to odráží menší zájem investorů a zemědělců o tyto lokality.

Praktický příklad: Představte si dva pozemky o rozloze 1 hektar (10 000 m²):

• Pozemek A: Nachází se 5 km od Prahy, s přímým přístupem z hlavní silnice. Díky atraktivní lokalitě a výborné dostupnosti může být tržní cena až 50 Kč/m². To představuje celkovou hodnotu 500 000 Kč.
• Pozemek B: Leží ve vzdálené venkovské oblasti bez přímého přístupu k hlavní komunikaci. V tomto případě může být cena pouze 20 Kč/m², tedy celkem 200 000 Kč.

Tip: Přečtěte si náš článek, jak rozšířit svůj pozemek.

5) Využití pozemku

Využití pozemků mnohdy neodpovídá údajům uvedeným v katastru nemovitostí. Stává se, že části zemědělských pozemků nejsou fakticky využívané pro zemědělské účely, nepobírají dotace a jejich tržní hodnota je výrazně nižší. Tato situace se často týká okrajových částí pozemků (například zarostlé náletovými dřevinami, svažité nebo obtížně přístupné).

Pro ověření skutečného využití vašich pozemků můžete využít systém LPIS (Land Parcel Identification System), který poskytuje aktuální informace o tom, k čemu se půda používá. Vychází z dat uvedených v katastru nemovitostí a zobrazí je na mapě. Mějte ale na paměti, že mapy nemusí být vždy úplně přesné, a poloha pozemků se může mírně lišit od skutečnosti.

Praktický příklad: Zemědělský pozemek o rozloze 5 hektarů může mít 1 hektar nevyužívaných okrajových částí zarostlých náletovými dřevinami. I když je v katastru nemovitostí vedený celý pozemek jako orná půda (v části druh pozemku), ve skutečnosti se aktivně obdělávají pouze 4 hektary, které jsou způsobilé pro zemědělské dotace. Neudržované části nepřinášejí žádné zemědělské výnosy a zároveň snižují celkovou tržní hodnotu pozemku.

Proč údaje nemusí být aktuální?

Mapy nemusí být přesné kvůli zastaralým nebo nepřesně digitalizovaným údajům, chybám při měření GPS, generalizaci hranic, nesouladu s reálným stavem pozemků nebo dynamickým změnám krajiny, jako je zarůstání nevyužívané půdy. Tyto faktory způsobují rozdíly mezi katastrálními záznamy, mapami a skutečností.

6) Podmínky pachtovní smlouvy

Nevýhodně nastavená pachtovní smlouva při prodeji sníží cenu půdy. Zejména dlouhodobé smlouvy (déle než 5 let) bez možnosti výpovědi, s nízkým pachtovným nebo s omezujícími podmínkami, jako je předkupní právo, bývají pro potenciální kupce méně atraktivní.

Praktický příklad: Představte si, že vlastníte hektar orné půdy s tržní hodnotou 300 000 Kč. Pokud máte uzavřenou pachtovní smlouvu na 10 let s pachtovným 2 000 Kč/ha ročně, což je výrazně pod průměrem (běžně 2 500–5 000 Kč/ha ročně), může to odradit zájemce o koupi nebo je vést k požadavku na snížení kupní ceny, aby kompenzovali nižší výnos z pachtu. Proto je důležité pečlivě nastavit podmínky pachtovní smlouvy, aby byly výhodné pro vás jako vlastníky a zároveň atraktivní pro potenciální kupce.

Zajímavost: V roce 2024 bylo nejvyšší průměrné pachtovné za ornou půdu v Jihomoravském kraji, a to 5 000 Kč/ha/rok.

Tip: Zajímá vás, jaký je rozdíl mezi pachtovní a nájemní smlouvou?

7) Další faktory ovlivňují cenu půdy

Kromě již zmíněných aspektů, jako je kvalita půdy, druh pozemku, lokalita, poloha a přístupnost, a podmínky pachtovní smlouvy, existují i další faktory, které ovlivňují tržní hodnotu zemědělské půdy:

• Velikost a tvar pozemku: Větší pozemky s jednoduchým a pravidelným tvarem jsou pro zemědělce praktičtější, protože na nich mohou snadněji pracovat a efektivně využívat zemědělské stroje. Naopak menší nebo složitě rozčleněné pozemky jsou méně žádané a jejich cena bývá nižší.
• Eroze a degradace půdy: Půdy náchylné k erozi nebo s projevy degradace jsou méně úrodné, což negativně ovlivňuje jejich tržní hodnotu (například vodní a větrná eroze, zhutnění, zasolení, okyselení či kontaminace půdy). V České republice eroze ohrožuje až 35 % zemědělské půdy.
• Historické znečištění: Pozemky zatížené znečištěním těžkými kovy či toxickými látkami v důsledku průmyslové činnosti mají nižší hodnotu kvůli omezeným možnostem využití. Přibližně 10 % zemědělských ploch v ČR vykazuje zvýšené koncentrace těžkých kovů.
• Zemědělská konkurence: V oblastech s vyšší koncentrací zemědělských podniků může být poptávka po půdě větší, a to pak zvyšuje její cenu. Zemědělci v těchto regionech jsou často ochotní za rozšíření svého hospodářství zaplatit více.
• Právní vady: Přítomnost právních vad vede k výraznému snížení tržní ceny, protože komplikují převod vlastnictví a snižují atraktivitu pozemku pro potenciální investory. Zástavní práva znamenají finanční závazky, které nový majitel přebírá, a věcná břemena často omezují využití půdy podle potřeb kupujícího. Kupující obvykle pochopitelně požadují jasné a transparentní právní podmínky, které minimalizují rizika a zajišťují bezproblémový převod nemovitosti.

Tip: Mohl by vás zajímat náš článek o tom, proč mohou být vady zemědělských pozemků problematické při jejich prodeji.

Proč investovat do zemědělské půdy?

Investování do zemědělské půdy je skvělý způsob, jak zhodnotit své prostředky a ochránit je před inflací. Ale víte, jak rozeznat opravdu výhodnou nabídku od té průměrné? Naše stabilní rodinná firma vám pomůže najít pozemky s největším potenciálem. Přesvědčíme vás, že investice do půdy nemusí být složitá, když máte na své straně specialisty, kteří chápou vaše cíle.

Tak co, jste připravení zajistit si klidnou a stabilní budoucnost? Udělejte první krok ještě dnes – my už se postaráme o to, aby se vám investice opravdu vyplatila.