Zemědělská půda jako nenahraditelný zdroj a příležitost k pasivnímu příjmu

Jak zúročit své peníze způsobem, který odolává inflaci a nabízí stabilitu? Zemědělská půda se po staletí osvědčuje jako nenahraditelný zdroj bohatství. S její klesající rozlohou však roste její hodnota – a s ní i příležitost pro chytré investory. Přečtěte si náš článek a zjistěte, proč by půda měla být součástí i vašeho portfolia.

Cena zemědělské půdy v České republice dlouhodobě roste. Podle zprávy společnosti FARMY.CZ mezi lety 2021 a 2023 vzrostly tržní ceny zemědělské půdy o přibližně 35,6 % díky postupnému růstu – v roce 2021 došlo k nárůstu o 16,1 %, následně o 13,5 % v roce 2022 a o 2,9 % v roce 2023. Tento trend potvrzuje dlouhodobý růstový potenciál zemědělské půdy, která si dokázala zachovat svou hodnotu navzdory ekonomickým vlivům, například inflaci, která v roce 2023 dosáhla 10,7 %.

Tip: Chcete vědět více? Přečtěte si náš článek 8 výhod investice do pozemků v roce 2024.

Například podle údajů společnosti FARMY.CZ vzrostla průměrná tržní cena zemědělské půdy v České republice z 68 000 Kč/ha v roce 2005 na 334 000 Kč/ha v roce 2022, což představuje průměrný roční nárůst o 9,8 %. Ve stejném období činila průměrná roční inflace 2,6 %. Tento rozdíl naznačuje, že hodnota půdy rostla rychleji než inflace – to potvrzuje její schopnost chránit investice před znehodnocením peněz.

Zde je graf znázorňující průměrnou roční míru inflace v České republice pro roky 2005–2022.

Zemědělská půda je navíc omezený zdroj, který není snadno nahraditelný. S rozvojem infrastruktury a městské výstavby ubývá půdy, což zvyšuje její hodnotu. Tento trend není patrný jen v České republice, ale i v dalších evropských zemích.

• Od roku 1927 došlo v ČR ke ztrátě 851 tisíc hektarů zemědělské půdy, což představuje 22,3 % celkové rozlohy. Výrazný úbytek odborníci zaznamenali v letech 1976 až 1981, kdy denně mizelo průměrně 37,9 hektaru půdy.
• Za posledních 20 let se výměra orné půdy snížila o 10,1 %, což odpovídá celkovému úbytku 277,1 tisíce hektarů (a průměrnému dennímu poklesu 37,96 hektaru). Tento trend je dlouhodobý, zatímco v letech 1976–1981 šlo o mimořádně intenzivní úbytek v krátkém období, kdy urbanizace dosahovala svého vrcholu. Podíl orné půdy na celkové zemědělské půdě klesl ze 75,9 % na 70,8 %.

Tip: Přečtěte si náš článek na téma Jak na výhodné investice do zemědělské půdy v ČR v roce 2024?

Pronajímejte půdu zemědělcům

Chcete generovat pasivní příjem? Pronajímejte pozemek zemědělcům, kteří půdu využívají k zemědělské výrobě.

Jak to funguje v praxi?

Investoři vlastnící zemědělskou půdu uzavřou pachtovní smlouvu se zemědělci, kteří platí pravidelné pachtovné za její užívání. Tato forma pronájmu je výhodná jak pro vlastníka pozemku, tak pro zemědělce, kteří se mohou věnovat svému podnikání bez nutnosti vlastnit půdu. Pro investora jde o časově nenáročný způsob, jak si zajistit stabilní příjem.

Zajímavost: U nově sjednávaných smluv se pachtovné nejčastěji pohybuje v rozmezí 3 000 až 6 000 Kč za hektar a rok, přičemž u kvalitní orné půdy může dosáhnout až nad 10 000 Kč za hektar a rok.

Tip: Přečtěte si, na co nezapomenout v průběhu nákupu pozemku a po něm.

Ilustrační příklad. Porovnání investičních možností do zemědělské půdy

Představme si investora, který má k dispozici 3 000 000 Kč a zvažuje dvě možnosti investice do zemědělské půdy:

• Investice prostřednictvím zemědělského fondu
• Přímá koupě zemědělského pozemku

Oba přístupy mají své výhody a nevýhody, a liší se nejen mírou zapojení investora, ale také očekávanými výnosy. V následujícím srovnání si ukážeme, jakého zisku by investor mohl dosáhnout v obou scénářích za období tří let (2021–2023), a to na základě dostupných dat o růstu hodnoty zemědělské půdy a průměrném pachtovném.

Cíl tohoto srovnání: Přesně spočítat, jakou sumu může investor získat při stejné počáteční investici 3 000 000 Kč, a poskytnout praktický příklad, který ukáže výnosy z každé investiční možnosti.

1. Investice prostřednictvím zemědělského fondu

Dejme tomu, že lze investovat do různých produktů zaměřených na zemědělskou půdu. Pro ilustraci zhodnocení investice za tři roky použijeme produkt nejmenované společnosti, který si označíme pracovním názvem Růstový balíček Plus. V tomto případě činí minimální investice 2 500 000 Kč, my investujeme 3 000 000 Kč (v letech 2021–2023).

V těchto letech se zajištěný výnos u produktů dané společnosti odvíjel od základní referenční sazby České národní banky (ČNB) plus pevně stanovené rizikové přirážky. Konkrétní výše zajištěného výnosu z investice se tedy měnila v závislosti na aktuální diskontní sazbě ČNB.

Vývoj diskontní sazby ČNB (vždy k 1. 11.):

• 2021: 0,50 %
• 2022: 6,00 %
• 2023: 3,00 %

Výpočet zajištěného výnosu (vždy k 1. 11.):

• 2021: 0,50 % + 8 % = 8,50 % p.a.
• 2022: 6,00 % + 8 % = 14,00 % p.a.
• 2023: 3,00 % + 8 % = 11,00 % p.a.

Z výše uvedeného vyplývá, že zajištěný výnos se v těchto letech lišil v závislosti na aktuální diskontní sazbě ČNB.

Příklad výpočtu při předpokladech:

• Základní referenční sazba ČNB: 3,00 % p.a
• Riziková prémie fondu: 8 % p.a
• Celkový roční zajištěný výnos: 3 % + 8 % = 11 % p.a
• Výše investice: 3 000 000 Kč
• Doba investice: 3 roky
• Správní odměna fondu: 7,5 % z investice + 20 % z výnosu nad minimální zajištěný výnos (MZV)

Výpočet zhodnocení:

• Roční zajištěný výnos: 11 % z 3 000 000 Kč = 330 000 Kč
• Celkový zajištěný výnos za 3 roky: 330 000 Kč × 3 = 990 000 Kč
• Správní odměna fondu: Za správu investice: 7,5 % z 3 000 000 Kč = 225 000 Kč Podíl na výnosech: 20 % z výnosu (990 000 Kč × 20 %) = 198 000 Kč Celková odměna fondu = 225 000 Kč + 198 000 Kč = 423 000 Kč
• Čistý zisk pro investora: Celkový výnos (990 000 Kč) – Správní odměna (423 000 Kč) = 567 000 Kč
• Celková hodnota investice po 3 letech: Původní investice: 3 000 000 Kč Čistý zisk: 567 000 Kč Celková hodnota: 3 000 000 Kč + 567 000 Kč = 3 567 000 Kč.

Závěr: Při investici 3 000 000 Kč do fondu s ročním výnosem 11 % by celková hodnota investice po 3 letech činila 3 567 000 Kč, přičemž čistý zisk po odečtení poplatků by byl 567 000 Kč.

2. Přímá koupě zemědělského pozemku

Předpoklady:

• Počáteční investice: 3 000 000 Kč
• Průměrná cena půdy v roce 2021: 294 326 Kč/ha
• Velikost pozemku zakoupeného za 3 000 000 Kč: 10,19 ha
• Růst ceny půdy za 3 roky (2021–2023): 2021–2022: růst o 16,1 % 2022–2023: růst o 13,5 % 2023–2024: růst o 2,9 %
• Kumulativní růst: 35,6 % (složené úročení za 3 roky)
• Průměrné roční pachtovné: 4 000 Kč/ha
• Doba investice: 3 roky (2021–2023)

Představte si tedy, že jste v roce 2021 koupili zemědělský pozemek za 3 000 000 Kč. Za tři roky, do roku 2023, vzrostla jeho cena o 35,6 %. Tento nárůst však nepočítáme jako přímý součet za tři roky, ale využíváme tzv. složené úročení, kdy se hodnota zvyšuje každý rok o určité procento, přičemž tento růst se kumuluje. Jak se tento růst projeví na hodnotě pozemku?

• Původní cena pozemku (rok 2021): 3 000 000 Kč.
• Výpočet nárůstu ceny postupně: Nejprve vypočítáme cenu pozemku po prvním roce (2021–2022) s růstem 16,1 %: 3 000 000 × 1,161 = 3 483 000 Kč. Poté cenu po druhém roce (2022–2023) s růstem 13,5 %: 3 483 000 × 1,135 = 3 945 405 Kč. Nakonec cenu po třetím roce (2023–2024) s růstem 2,9 %: 3 945 405 × 1,029 = 4 067 848 Kč, zaokrouhleno na 4 068 000 Kč.
• Hodnota pozemku v roce 2024: K původní ceně (3 000 000 Kč) se postupně přičítají nárůsty ceny, což vede k celkové hodnotě 4 068 000 Kč.

Závěr: Pokud jste v roce 2021 koupili pozemek za 3 000 000 Kč, jeho hodnota by v roce 2023 díky nárůstu o 35,6 % činila 4 068 000 Kč. Tento příklad jasně ukazuje, jak může růst cen zemědělské půdy zhodnotit vaši investici. Nestavební pozemky tak představují efektivní způsob, jak diverzifikovat své portfolio, přičemž jejich hodnota nadále roste díky rozvojovým plánům v konkrétních oblastech.

Stabilní příjem díky pachtovnému

Navíc, pokud jste půdu po celou dobu pronajímali, získali byste za tři roky další příjem z pachtovného. Při průměrném pachtovném 4 000 Kč/ha a velikosti pozemku odpovídající průměrné ceně 294 326 Kč/ha by tento příjem činil přibližně 122 280 Kč, jeho cena by nicméně rostla ve stejném tempu jako hodnota půdy.

Při investici do přímé koupě zemědělského pozemku je významným faktorem nejen růst hodnoty samotné půdy, ale také možnost generovat pravidelný pasivní příjem formou pachtovného. Tento příjem významně přispívá k celkové ziskovosti investice a poskytuje stabilní finanční tok nezávislý na výkyvech tržní hodnoty. Navíc hodnota půdy roste ve stejném tempu jako její tržní cena, což znamená, že příjem z pachtovného můžete každoročně reinvestovat, a tím přispějete k dalšímu zhodnocení kapitálu.

Výhody zohlednění pachtovného:

• Stabilní a předvídatelný zdroj příjmu.
• Možnost pokrytí části nákladů spojených s údržbou pozemku.
• Výrazné zvýšení celkové výnosnosti investice.

Díky těmto faktorům je pachtovné důležitým prvkem při plánování a vyhodnocování dlouhodobých investic do zemědělské půdy.

Zde je jednoduchá tabulka srovnání vypočtené investice do uvedeného fondu a přímé koupě zemědělského pozemku:

Proč investovat se stabilní rodinnou firmou?

Rodinné firmy nabízejí stabilitu a trvalost, která je dnes vzácná. Naše firma Investujdopole se již více než 20 let specializuje na investice do zemědělské půdy a je postavená na hodnotách jako odbornost, osobní přístup a férovost. V roce 2020 převzal firmu Lukáš, který se rozhodl nabídnout své zkušenosti i drobným investorům, a s připojením sestry Markéty firma začala rychle růst. Dnes náš tým tvoří téměř 30 lidí a i nadále se zaměřujeme na vysokou kvalitu našich služeb. Proč byste se měli obrátit právě na nás?

Investujte do budoucnosti s jistotou. Kontaktujte nás a zjistěte, jak vám můžeme pomoci učinit tu nejlepší investici pro vaši budoucnost.

Tip: Stále váháte? Sepsali jsme pro vás podrobné důvody, proč investovat právě s námi.