Odhad ceny pozemku je zásadní! Jak na něj?

Ceny zemědělské půdy na rozdíl od cen bytů nebo domů neklesají, ale za poslední tři roky vzrostly o 35,6 %. Přesto byste na jejím nákupu nebo prodeji mohli tratit. Stačí k tomu udělat špatný odhad ceny pozemku. Jak tomu zabránit a správně určit jeho cenu?

Jaké problémy vám může přinést špatný odhad ceny pozemku?

Pokud chcete dobře prodat nebo koupit, správný odhad ceny pozemku je zásadní. Ručí nejen za to, že na nákupu nebo prodeji neproděláte, ale také za to, že pozemek opravdu prodáte. Zbytečně drahý pozemek od vás totiž jen tak někdo nekoupí, a pokud ho posléze zlevníte, lidé si toho všimnou a vzbudí to v nich podezření. Správný odhad ceny pozemku, ale i domu nebo bytu, je tedy stěžejní v každém obchodu s nemovitostmi.

Co je tržní cena pozemku?

Tržní cena pozemku je taková cena pozemku, za kterou se podobný pozemek v podobné lokalitě a v danou dobu prodává. Právě tato cena je důležitá pro prodej nebo nákup a je cílem většiny odhadů ceny pozemku.

Tržní cena se však může lišit od prodejní ceny, což je cena, za kterou se nakonec obvykle pozemek prodá, nebo třeba ceny zadlužitelné. To je cena, která slouží obvykle pro odhad ceny nemovitosti pro hypotéku a bývá až o 30 % nižší než cena tržní. Je to proto, že banka vydávající hypotéku chce mít jistotu, že váš dluh opravdu splatí prodejem nemovitosti.

Jaké jsou nejčastější chyby při odhadu ceny pozemku?

Nejčastější chybou je odhadovat ceny pozemku s pomocí cen z inzertního realitního portálu. Z inzerátů se totiž nedozvíte, jak dlouho tam již daný inzerát je, jak velký je o něj zájem a za kolik bude nakonec pozemek prodaný. Ceny v inzerátech vás tedy mohou navést špatným směrem.

Častou chybou je též nechat si nacenit pozemek od několika realitních makléřů a následně výslednou cenu zprůměrovat. Trh je totiž makléři přesycený a jedna z jejich taktika, jak vás získat, je slíbit vám výšit prodejní cenu. Ve finále ale budete muset stejně slevit. Proto se vyplatí si makléře i jejich služby předem prověřit.

Jak zjistit cenu pozemku zdarma? Vyzkoušejte online odhad zdarma!

Jednou z možností, jak zjistit cenu pozemku, je i služba online odhad ceny nemovitosti zdarma, kterou nabízí mnoho realitních i dalších společností. Obvykle do online formuláře nezávazně zadáte základní informace o vašem pozemku a vrátí se vám odhad jeho ceny. Protože však zpravidla odhad vychází jen z několika údajů, je třeba brát i tuto cenu s rezervou. Jako první krok je to ale skvělé.

Jak můžete sami odhadovat cenu pozemku?

Cenu pozemku můžete odhadnout pomocí srovnání prodejních cen pozemků ve stejné nebo podobné lokalitě. Tyto ceny jsou uvedené například v kupních smlouvách v katastru nemovitostí, mají je realitní makléři v soukromých databázích nebo jsou v cenových mapách. Co jsou to cenové mapy?

S pomocí cenových map uvidíte ceny skutečně realizovaných prodejů podobných pozemků v určené lokalitě. I to však nemusí stačit, protože i dva velmi podobné pozemky ve stejné lokalitě se mohou lišit v ceně i o desítky procent. Jak to?

Co vše ovlivňuje výši ceny pozemku?

Pokud jste využili odhad ceny nemovitostí zdarma, podívali se do katastru nemovitostí a do cenových map na ceny prodaných pozemků, již můžete mít docela dobrý odhad ceny pozemku. Jenže je to stále jenom odhad. Od čeho dalšího se odvíjí cena pozemku?

Odvíjí se zejména od lokality, rozlohy, jeho určení (například v územním plánu) a dostupnosti inženýrských sítí. Důležitý je také typ pozemku, tedy jestli jde o ornou půdu, zahradu, zastavěnou plochu nebo stavební parcelu, kde je třeba možné stavět. V případě stavebního pozemku ale hraje roli i občanská vybavenost (blízkost obchodů, škol, parků, autobusové zastávky, nemocnice apod.). Roli ale také hraje tvar pozemku. Vše zmíněné má vliv na jeho tržní cenu.

Pojďme se na to kouknout podrobně.

Co ovlivňuje výši ceny stavebních i dalších pozemků?

Typ pozemku – Nejdražší je stavební pozemek, následuje orná půda a až za nimi je travnatá půda.
Hlučnost – Velká hlučnost může podle intenzity snížit cenu pozemku o 10 až 20 %.
Záplavová oblast – Pozemek v záplavové oblasti může mít dle záplavového stupně nižší cenu o 10 až 20 %.
Svažitý nebo neúčelný tvar – Pokud má pozemek svažitý nebo neúčelný tvar, jeho cena může klesnout třeba až o 10 %. Opět záleží na míře náklonu nebo neurčitosti.
Chybějící přístupová cesta – Pozemek může sloužit jen jako spekulace, nedostanete na něj stavební povolení, což se výrazně odrazí na jeho ceně.
Chybějící inženýrské sítě – Pozemek může mít i o 10 % nižší cenu dle nákladnosti jejich vybudování.
Zatížen služebností, která snižuje využitelnost – Pozemek opět může mít třeba i o 10 % nižší hodnotu. Záleží ale na dopadech toho omezení.
Pozemek je v ochranném pásmu (elektro, povodí, les atd.) – Pozemek může mít třeba i o 10 % nižší hodnotu. Záleží na dopadech tohoto omezení.
Okolí – Cenu pozemku snižuje klidně i o 10 % ošklivé okolí, jako je třeba továrna, sklad apod. Naopak pozemek u lesa či parku nebo s krásným výhledem může mít cenu o 10 až 20 % vyšší.
Problematický soused – Problematický soused může snížit cenu pozemku klidně i o 10 nebo 20 %.
Orientace – Orientace na sever se u pozemku odrazí na snížení jeho ceny až o 5 %, kdežto s orientací na jih, jihovýchod nebo jihozápad jeho cena vzroste o 5 %.
Omezení plynoucí z územního plánu – Tyto okolnosti mohou snížit cenu pozemku třeba i o 10 % dle závažnosti.

Jak postupovat při odhadu ceny pozemku?

Na první pohled to vlastně není nic složitého. Jak na to?

Při odhadu ceny pozemku postupujte takto:

Vyhledejte si v katastru nemovitostí nebo v cenové mapě informace o prodejích podobných pozemků v podobné lokalitě.
Vyberte pouze pozemky prodané v posledním půl roce.
Seřaďte je dle ceny za m2 od nejlevnějšího po nejdražšího.
Vyřaďte ceny, který jsou buď příliš vysoké, nebo nízké. V obou případech půjde nejspíš o prodej v rámci rodiny nebo jinak netržní prodej.
S využitím výše zmíněných okolností, které ovlivňují cenu pozemku, zjistěte, jestli bude váš pozemek spíš mezi těmi dražšími, nebo levnějšími. Třeba stavební pozemek čtvercového tvaru v klidné lokalitě bude mít hodnotu blízkou nejvyšší ceně v dané oblasti.
Vypočtěte tržní cenu pozemku vynásobením výměry pozemky cenou za m2.

Samozřejmě se vždy můžete setkat se situací, kdy nenaleznete reprezentativní vzorek aktuálně prodaných pozemků v dané oblasti nebo si ani po jejich nalezení nebudete jistí, jak přesně váš pozemek ocenit. V takovou chvíli bychom doporučili využít profesionálního odhadce ceny nemovitosti.

Jaké výhody přináší odhad od profesionálního odhadce ceny nemovitostí?

Odhad ceny odhadcem má tu výhodu, že odhadce se ve své práci zpravidla vyzná, má přístup k databázím prodaných pozemků, a dokáže tedy dobře odhadnout cenu prodávaného nebo kupovaného pozemku.

Pokud je navíc odhadce v přímém kontaktu s realitním trhem, dokáže odhadnout i trendy. Dokáže tedy vycítit potenciál pozemku a nastavit cenu třeba často vyšší, než je jeho tržní cena.

Díky odhadci tedy neproděláte při nákupu nebo prodeji, ale zároveň máte šanci i prodat za více, než je tržní cena nemovitosti. Důležité je však vybrat důvěryhodného odhadce, který se v dané oblasti pohybuje.

Koho vybrat pro odhad ceny nemovitosti?

Nezáleží však jen na důvěryhodnosti odhadce, ale i na jeho typu. Jsou zde tři typy odhadců: soukromý odhadce, soudní znalec nebo bankovní odhadce. Po jakém sáhnout při odhadu ceny pozemku?

Soukromý odhadce (živnostník) – Odhaduje tržní cenu nemovitosti nebo vám může říci, zda je daná ceny vysoká, nebo nízká. Tento odhadce působí samostatně, v realitních kancelářích nebo ve specializovaných společnostech. Právě jeho služby jsou ideální pro odhad prodávaného nebo nakupovaného pozemku. Často pak tyto služby nabízí i zdarma.
Soudní znalec – Tento znalec může jako jediný vydávat znalecký posudek. Jím uskutečněný odhad bývá nejpřesnější, ale je také nejdražší. Proto se vyplatí tohoto znalce využívat spíše jen pro soudní spory, při vypořádání majetku po rozvodu nebo při řešení exekucí.
Bankovní odhadce – Bankovní odhadce zjišťuje již zmíněnu zadlužitelnou cenu nemovitosti v rámci hypotéky. Neobjednáváte si ho tedy, ale dodá vám ho zdarma banka.

Kolik stojí odhad ceny pozemku?

Profesionální a podrobný odhad pozemku stojí zpravidla kolem 1-2 tisíc korun. Mnoho realitních makléřů nebo společností však nabízí nezávazný odhad zdarma, jak už jsme se výše zmiňovali.

Jak dlouho trvá odhad ceny pozemku?

Doba vyhotovení odhadu ceny zpravidla trvá maximálně jeden týden. Vždy ale závisí na vytíženosti daného odhadce.

Například u nás v Investuj do pole vám zhotovíme odhad ceny pozemku zdarma do 24 hodin. Při něm pak vycházíme z aktuálních dat z trhu i z trendů, které dokážeme díky naší více než desetileté zkušenosti a specializaci výhradně na pozemky bezpečně rozpoznat. V tom jsme o krok před konkurencí, která se na pozemky nespecializuje.

Pokud chcete vhodně investovat, musíte vědět i jak takový správný pozemek vybrat. Právě o tom jsme psali v článku Jak vybrat nejvhodnější pozemek pro investici.

Chcete vědět víc o odhadu ceny pozemků nebo máte zájem o profesionální odhad ceny pozemku? Ozvěte se.