Je flipování nemovitostí opravdu investiční trefa roku 2024?
V poslední době můžete pozorovat mánii ohledně flipování nemovitostí. To slibuje snadný a rychlý zisk i pro menší investory. Je tomu ale skutečně tak, je tento druh investice opravdu tak výhodný, snadný a jistý, že byste se na něj měli ihned vrhnout?
Co je to flipování nemovitostí?
Jde o rychlý a levný nákup nemovitosti, kterou následně renovujete a rychle a draze prodáte. Flipování nemovitosti tedy není nic moderního, ale již dlouhodobě a běžně uskutečňovaná obchodní technika nejen v obchodě s nemovitostmi. Výraznější změna nastává jen u flipování podílu nemovitostí. V tom případě ale nejde už o klasický obchod, ale často k tomu potřebujete velmi ostré lokty a jdete do opravdu velkého rizika. V čem jsou tedy úskalí flipování nemovitostí?
Poznejte všechna úskalí flipování nemovitosti
Podle zjištění webu Czechcrunch je s flipováním spojeno hned pět zásadních problémů. Oč jde?
1. Flipování je hlavně spekulace
Flipování je spojované se znásobením investice. Abyste ale dosáhli vysokého výnosu, musíte k tomu využít velké finanční páky, tj. půjčit si na nákup. Tehdy totiž můžete nakoupit byt například za 6 miliónů Kč jen za 1,2 miliónů Kč (banka vám půjčí maximálně 80 %). Výnos počítáte ale z celkové částky 6 miliónů. Pokud se tedy třeba cena nemovitosti růstem cen i rekonstrukcí za rok zvýší o 20 % na 7,2 miliónů, při investici kolem 1,2 získáte 100 % výnos. To není špatné.
Je tu ale háček. Cena nemovitosti nemusí o tolik vzrůst, rekonstrukce se může prodražit nebo nedopadnou tak kvalitně, jak jste si představovali, a prodej se může táhnout. Čím více do nemovitosti investujete času a peněz, čím déle splácíte hypotéku, tím menší bude samozřejmě váš výnos. Pokud se pak objeví další problémy nebo i pokles cen, váš výnos může být ještě menší, možná i záporný. Flipování nemovitosti tedy sice nabízí velký potenciální zisk, ale přináší i velké riziko.
2. Váš odhad budoucí ceny může být zcela mylný
Tytam jsou doby, kdy se nemovitost v inzerci ani neohřála a prodejní cena překonala všechna očekávání. Dnes zpravidla platí, že pro rychlý prodej je třeba občas kupci i slevit. To přináší jeden paradox: aby se vám flipování vyplatilo, musíte prodat rychle, ale rychle znamená neprodat za maximum.
Zádrhel může být při rekonstrukci i v kvalitě odvedené práce. Podle mnoha investorů je problém s řemeslníky jedním z hlavních problémů spojených s investováním do nemovitostí. Často se ukáže, že se něco nepovedlo tak, jak mělo, peníze a čas dál utíkají a původní odhady neplatí.
3. Obchodování s podíly je velmi rizikové
Častá představa je, že podíl levně koupíte od jednoho spoluvlastníka a draze prodáte dalšímu, popř. prodáte nemovitost jako celek a peníze si rozdělíte. To je ale omyl. Podle odborníků se to totiž podaří jen v 1/5 případů. Ostatní spoluvlastníci k tomu totiž musí mít finance i motivaci, neboť na osudu nemovitosti se musí shodnout všichni. Pokud tam navíc už předtím byla zlá krev a neústupnost, nejspíš se s ní setkáte i vy. Tehdy pak budete muset spoluvlastníky, jejichž spolupráci potřebujete, motivovat jinak.
Z toho důvodu vám často nezbyde nic jiného než se obrátit na soud kvůli například tzv. bezdůvodnému obohacení. To označuje případ, kdy jeden z vlastníků užívá nemovitost na úkor druhého. Soud vám ale může pomoci také ukončit spoluvlastnictví. Může totiž donutit k odkupu podílu některého z vlastníků nebo vynutit prodej nemovitost ve dražbě. Jenže nic z toho není rychlá a snadná cesta k výdělku. Trvá to roky a vy přicházíte o čas, nervy i finance.
4. Obchodování s podíly není pro jemné povahy
Z výše zmíněného plyne, že obchodování s podíly není zrovna pro jemné povahy. Často se totiž setkáte se spoluvlastníky, kteří nechtějí spolupracovat, koupit nebo třeba prodat nemovitost jako celek a vy je musíte přesvědčit. Důležitá je pak právě ta podoba přesvědčování.
Jeho součástí je totiž často právní nebo osobní nátlak. Bez toho vás mohou čekat spíše jen letité frustrující spory nebo soud a vidina nevýhodného obchodu, kdy vám zejména v případě půjčky větší část zisku spolknou úroky. Pokud nic z toho nechcete dělat a nemáte na to žaludek, jděte o dům dál!
5. Vysoký výnos není nikdy zadarmo
Jak tedy můžete vidět, nejedná se o snadné a výnosné investování pro rok 2024. Jeho součástí totiž může být vyhrožování i nevybíravý nátlak. V tom smyslu se jedná spíše o návrat do devadesátek. Když pak náhodou koupíte levně nemovitost, často to bude kvůli stavebním a právním vadám a na vás bude je všechny vyřešit. Čeká vás tedy spoustu dřiny a dalšího investování. Když to pak náhodou půjde dobře, získáte zasloužený výnos.
Nečekejte tedy nikdy peníze zadarmo, a pokud nemáte ostré lokty, nezvládnete zařídit právní i stavební náležitosti spolu s následným výhodným prodejem, rozhodně se flipování nemovitosti obloukem vyhněte. To vše totiž budete potřebovat, a nejspíš ještě mnohem více.
Objevte bezpečnější zajímavou investici
Naštěstí jsou tu i další investice, které planě neslibují znásobení vložených financí, ale přináší bezpečí i zajímavý výnos. Patří sem například investice do zlata, dluhopisů, některých fondů nebo klasická investice do nemovitostí. Více jsme o nich psali již ve článku Kam investovat v roce 2024.
Zdroj: Farmy.cz
My například doporučujeme investici do zemědělské půdy, která si za poslední tři roky připsala 35,6 % (složené úročení). A tím její nesporné výhody nekončí. Zemědělská půda se stává kvůli zastavování rok od roku vzácnější, a tím i dražší. Navíc nepodléhá chátrání, nemusíte do ní dál investovat ani nemůže kvůli spekulacím přijít o svou hodnotu. Proto se jedná o extrémně bezpečnou a výhodnou investici. Více třeba ve článku 8 výhod investice do zemědělské půdy.
Problém může být jen s výběrem vhodného pozemku, kdy nákup předražené nekvalitní půdy investici zhatí hned v počátku. S výběr vhodné zemědělské půdy vám ale rádi poradíme na portálu Investuj do pole. Navíc vám můžeme nabídnout takřka 700 prověřených pozemků v našem vlastnictví. Nic tedy nezaplatíte za zprostředkování, prodej bude rychlý a rádi za vás zdarma vyřešíme všechnu dokumentaci. Půjdete do toho s námi?
Chcete vědět více o flipování, nebo máte zájem o investici do zemědělské půdy? Ozvěte se.